Pojasnilo DURS, št. 4210-236/2008, 14. 10. 2008

Po določbi 101. člena ZDoh-2, ki ureja čas pridobitve kapitala, se za čas pridobitve kapitala šteje datum sklenitve pogodbe ali drugega pravnega posla oziroma datum pravnomočnosti sodne odločbe ali dokončnosti odločbe upravnega organa, na podlagi katere je fizična oseba pridobila kapital. To pomeni, da se pri pogodbah o finančnem najemu nepremičnine kot datum pridobitve nepremičnine šteje datum sklenitve pogodbe o dejanskem prenosu lastninske pravice na nepremičnini, tako v primerih pogodb o finančnem najemu sklenjenih pred 1. 1. 2007 kot pri pogodbah o finančnem najemu, sklenjenih po 1. 1. 2007.

Do sprejetja Zakona o davku na promet nepremičnin – ZDPN-2 (Uradni list RS, št. 117/06) se pogodbe o finančnem najemu nepremičnine, pri katerih je možnost odkupa le dogovorjena, niso obravnavale kot pogodbe o prenosu lastninske pravice in z njeno sklenitvijo ni nastala obveznost plačila davka na promet nepremičnin. Obveznost za plačilo davka na promet nepremičnin je nastopila šele ob sklenitvi pogodbe, s katero se je lastninska pravica dejansko prenesla na novega lastnika.

Z ZDPN-2, ki je začel veljati 1. 1. 2007, je na področju obdavčitve pogodb o finančnem najemu nastopila sprememba, in sicer je v tretjem odstavku 3. člena tega zakonu določeno, da se za prenos nepremičnin po tem zakonu šteje tudi finančni najem nepremičnine. Najemodajalec mora predložiti davčnemu organu pogodbo o finančnem najemu nepremičnine v 15 dneh po sklenitvi te pogodbe in pogodbi priložiti dokazilo o lastništvu.

Na navedeni zakonski podlagi se pogodbe o finančnem najemu nepremičnine, sklenjene po 1. 1. 2007, pri odmeri prometnega davka obravnavajo tako, da se šteje, da obveznost za plačilo davka na promet nepremičnin nastane že ob sklenitvi pogodbe o finančnem najemu nepremičnine in ne več kot je veljalo do spremembe, da nastane davčna obveznost po plačilu zadnjega obroka (ko je sestavljena listina z zemljiškoknjižnim dovolilom, na podlagi katerega pride do dejanskega prenosa lastninske pravice).

V 92. členu Zakona o dohodnini – ZDoh-2 (Uradni list RS, št. 117/06, 10/08 in 78/08) je določeno, da je dobiček iz kapitala dobiček, dosežen z odsvojitvijo kapitala. V 93. členu ZDoh-2 je nadalje določeno, kaj se šteje za odsvojitev kapitala po tem poglavju. Pri nepremičnini je to vsaka odsvojitev kapitala, kot je zlasti prodaja kapitala, dajanje kapitala v dar in zamenjava kapitala. Tudi v 101. členu ZDoh-2, ki ureja čas pridobitve kapitala je določeno, da se za čas pridobitve kapitala šteje datum sklenitve pogodbe ali drugega pravnega posla oziroma datum pravnomočnosti sodne odločbe ali dokončnosti odločbe upravnega organa, na podlagi katere je fizična oseba pridobila kapital. To pomeni, da se po določbah ZDoh-2 dobiček iz kapitala ugotavlja ob odsvojitvi kapitala in fizična oseba lahko odsvaja kapital šele po pridobitvi le – tega. Zaradi navedene določbe ZDoh-2 pogodbe o finančnem najemu nepremičnine v času sklenitve ni mogoče obravnavati kot pridobitev kapitala na strani najemojemlca, ker je s pogodbo možnost odkupa nepremičnine le dogovorjena in se po poteku pogodbene dobe realizira ali pa tudi ne. Navedeno velja kljub spremembi ZDPN-2 glede obdavčitve finančnega najema.