Portal Racunovodja.com uporablja piškotke, da lahko z analizo obiska izboljšujemo storitev, za namene oglaševanja ter raziskave rabe spleta.
Prosimo vas, da nam prijazno dovolite, da na vaš računalnik naložimo piškotke za ta namen.

Se strinjam.         Ne strinjam se.         Želim izvedeti več.

Vpisano: 24.1.2014 12:42:32

Nepremičnine in popravek odbitka DDV

Rubrika: DDV - Davek na dodano vrednostprint Natisni

Nepremičnine in popravek odbitka DDV

Pojasnilo DURS, št. 4230-333749/2013-4, 23. 10. 2013

Na vprašanja davčnega zavezanca glede popravka odbitka DDV za nepremičnine, pridobljene za poplačilo terjatev, ki jih vodi na zalogi kot sredstva, namenjena prodaji, v nadaljevanju navajamo določbe Zakona o davku na dodano vrednost – ZDDV-1 (Uradni list RS, št. 13/11-UPB3, 18/11, 78/11, 38/12, 83/12, 14/13 in 46/13-ZIPRS1314-A), ki urejajo obravnavano področje:

ZDDV-1 v 63. členu določa obseg pravice do odbitka DDV. Davčni zavezanec ima pravico do odbitka DDV, ki ga je dolžan plačati ali ga je plačal pri nabavah blaga oziroma storitev, če je to blago oziroma storitve uporabil oziroma jih bo uporabil za namene svojih obdavčenih in točno določenih oproščenih transakcij (v nadaljevanju obdavčenih dobav). Davčni zavezanec ima pravico, da DDV, ki ga mora plačati za blago oziroma storitve, ki so mu bile dobavljene za namene njegovih obdavčenih transakcij, načeloma v celoti in takoj odbije.

Davčni zavezanec mora na podlagi prvega odstavka 68. člena ZDDV-1 popraviti prvotni odbitek, če je odbitek višji ali nižji od odbitka, do katerega je bil davčni zavezanec upravičen. V skladu z drugim odstavkom 68. člena ZDDV-1 mora davčni zavezanec opraviti popravek, če se po opravljenem obračunu spremenijo dejavniki, ki so bili uporabljeni pri določitvi zneska za odbitek, kot na primer odpovedi nakupov in znižanja cen. ZDDV-1 v 69. členu določa posebno pravilo o popravkih odbitka DDV pri osnovnih sredstvih, in sicer se v skladu s prvim odstavkom navedenega člena popravek odbitka DDV razporedi na obdobje 5 let, razen za nepremičnine, ki so bile pridobljene kot osnovna sredstva, za katere se popravek razporedi na obdobje 20 let.

Ugotavljanje zneska popravka po 69. členu ZDDV-1 določa Pravilnik o izvajanju Zakona o davku na dodano vrednost - pravilnik (Uradni list RS, št. 141/06, 52/07, 120/07, 123/08, 105/09, 27/10, 104/10, 110/10, 82/11, 106/11, 108/11, 102/12 in 54/13) v 110. členu. V skladu s prvim odstavkom tega člena pravilnika je s spremembo dejavnikov, ki so bili uporabljeni pri določitvi zneska za odbitek DDV v skladu z drugim odstavkom 68. člena ZDDV-1, mišljena sprememba pogojev, ki so bili odločilni za odbitek DDV na začetku uporabe osnovnega sredstva, naknadna sprememba teh pogojev pa privede do večjega ali manjšega odbitka DDV glede na začetno stanje. Za spremembo pogojev, ki so bili odločilni pri določitvi zneska odbitka DDV, se ne štejejo spremembe, nastale zaradi sprememb predpisov.

V skladu z drugim in tretjim odstavkom 110. člena pravilnika se za osnovna sredstva po prvem odstavku tega člena štejejo opredmetena osnovna sredstva in nepremičnine, ki se po računovodskih predpisih uvrščajo med osnovna sredstva ter tudi nepremičnine, ki se po računovodskih predpisih ne uvrščajo med osnovna sredstva, vendar jih davčni zavezanec uporablja za opravljanje dejavnosti. V zvezi z navedenim bi radi dodatno pojasnili, da se za nepremičnine, ki jih banka pridobi z nakupom zastavljenih nepremičnin za poplačilo danih kreditov, ki ne spadajo med opredmetena osnovna sredstva, ampak jih banka izkazuje na zalogi kot sredstva, namenjena prodaji, in ki jih banka ne uporablja za opravljanje dejavnosti, določbe 69. člena ZDDV-1 in 110. člena pravilnika ne uporabljajo. V teh primerih je treba upoštevati določbe 68. člena ZDDV-1.

V zvezi z vlaganji v nepremičnine, ki se v skladu z DDV zakonodajo štejejo za osnovna sredstva, je treba upoštevati tudi 112. člen pravilnika. V drugem odstavku navedenega člena pravilnik določa, da če naknadno vlaganje v osnovno sredstvo ali nepremičnino bistveno ne spremeni časa uporabe osnovnega sredstva oziroma nepremičnine, se popravek odbitka DDV za to vlaganje opravi v obdobju popravka odbitka DDV za zadevno osnovno sredstvo oziroma nepremičnino. V tretjem odstavku tega člena pravilnika pa je določeno, da če naknadno vlaganje v osnovno sredstvo ali nepremičnino bistveno spremeni čas uporabe ali predstavlja posebno celoto, kot npr. dograditev že obstoječe zgradbe, se za to vlaganje določi novo (posebno) obdobje popravka odbitka DDV. Iz navedene določbe izhaja, da je treba od naknadnih vlaganj v nepremičnino opraviti odbitek DDV, če se po opravljenem obračunu spremenijo dejavniki, ki so bili uporabljeni pri določitvi zneska za odbitek, na kakšen način je treba ugotoviti znesek popravka odbitka DDV od teh vlaganj, pa je odvisno od tega, ali vlaganja bistveno spremenijo čas uporabe nepremičnine ali če predstavljajo posebno celoto.

Banka mora glede obveznosti popravka odbitka DDV od stroškov vzdrževanja in investicij v nepremičnino, ki jo izkazuje na zalogi kot sredstvo, namenjeno prodaji, in ki se ne uporablja za opravljanje dejavnosti, upoštevati določbe 68. člena ZDDV-1. Če pa se nepremičnina uporablja za opravljanje dejavnosti in se v skladu z DDV zakonodajo šteje za osnovno sredstvo, pa je glede obveznosti popravka odbitka DDV od vlaganj v osnovna sredstva treba upoštevati tudi določbe 112. člena pravilnika.

Če davčni zavezanec opravi dobavo osnovnega sredstva v obdobju popravka, se v skladu s 70. členom ZDDV-1 šteje, kakor da se osnovno sredstvo uporabi za njegovo ekonomsko dejavnost do konca obdobja popravka. Šteje se, da je ekonomska dejavnost v celoti obdavčena, če je dobava osnovnih sredstev obdavčena. Šteje se, da je ekonomska dejavnost v celoti oproščena, če je dobava osnovnih sredstev oproščena. Popravek odbitka iz prvega odstavka tega člena se izvede le enkrat za celotno preostalo obdobje popravka.

Način popravka odbitka DDV pri nepremičninah, ki se po računovodskih standardih ne uvrščajo med osnovna sredstva, je torej odvisen od tega, ali se nepremičnina uporablja za opravljanje dejavnosti ali ne. V prvem primeru se z vidika DDV zakonodaje šteje za osnovno sredstvo in se glede popravka odbitka DDV upoštevata določbi 69. in 70. člen ZDDV-1, v drugem primeru pa se glede popravka odbitka DDV upošteva določba 68. člena ZDDV-1.

V nadaljevanju v zvezi s primeri, ki jih davčni zavezanec navaja v dopisu, pojasnjujemo:

1.

Banka ima v lasti nepremičnino, pridobljeno izven sistema DDV, ali nepremičnino, pri nakupu katere je bil odmerjen DPN. Banka predvideva, da bo nepremičnino prodala z obračunanim DDV (izjava po 45. členu ZDDV-1, DDV bo v skladu s 76.a členom ZDDV-1 obračunal kupec, gre torej za »staro« nepremičnino). Banka ima v času posedovanja te nepremičnine neposredne izdatke, kot npr. stroške vzdrževanja (komunalne storitve, tekoči stroški popravil…), investicije (zamenjava oken, strehe…).

Zanima vas upravičenost banke do odbitka DDV od stroškov vzdrževanja in izvršenih investicij na nepremičnini ter obveznost popravka odbitka DDV od teh izdatkov, če prodaja nepremičnine ne bo obdavčena z DDV, ampak z davkom na promet nepremičnin (v nadaljevanju: DPN). Zanima vas tudi, ali ima banka v primeru, če od vhodnih računov ne odbija DDV, pravico do popravka odbitka DDV, če je prodaja nepremičnine obdavčena.

Banka lahko DDV po prejetih računih za vzdrževanje in investicije v zvezi z nepremičnino, katero namerava prodati z obračunanim DDV, takoj odbije, če je njen namen, da bo nepremičnino obdavčeno prodala, podkrepljen z objektivnimi dokazi. Če bo prodaja nepremičnine oproščena plačila DDV, mora načeloma v skladu z 68. členom ZDDV-1 od navedenih izdatkov opraviti popravek odbitka DDV. Če z objektivnimi dokazi ne razpolaga in ne more dokazati, da je njen namen obdavčeno prodati nepremičnino, pravice do odbitka DDV nima.

Če banka ne uveljavlja odbitka DDV po prejetih računih in bo prodaja nepremičnine obdavčena z DDV, lahko na podlagi prejetih računov, ki se nanašajo na to nepremičnino, uveljavlja odbitek DDV.

Iz vaših navedb izhaja, da banka to nepremičnino ne uporablja za opravljanje dejavnosti in se torej z vidika DDV ne šteje za osnovno sredstvo.

Kot je bilo že navedeno, ima davčni zavezanec pravico, da DDV, ki ga mora plačati za blago oziroma storitve, ki so mu bile dobavljene za namene njegovih obdavčenih transakcij, načeloma v celoti in takoj odbije. Glede na to, da gre v konkretnem primeru za staro nepremičnino, katere prodaja bi bila v skladu s 7. točko 44. člena ZDDV-1 oproščena plačila DDV, mora biti namen banke, da bo nepremičnino obdavčeno prodala, podkrepljen z objektivnimi dokazi (npr. sklenjena predpogodba). Navedeno je pomembno tudi pri uveljavljanju pravice do izbire za obdavčitev (predložitev izjave po 45. členu ZDDV-1) že ob nakupu nepremičnine.

DDV je mogoče odbiti, preden so opravljene obdavčene izstopne transakcije, vendar pa se v takih primerih zahteva, da ima davčni zavezanec pristen namen, podprt z objektivnimi dokazi, da bo opravljal take transakcije in da so stroški nastali v ta namen*. Banka torej lahko DDV po prejetih računih za vzdrževanje in investicije v zvezi z nepremičnino, katero namerava prodati z obračunanim DDV, takoj odbije, če je njen namen podprt z objektivnimi dokazi. Če s temi dokazi ne razpolaga, pravice do odbitka nima.

Iz sodne prakse Sodišča Evropske unije (v nadaljevanju: sodišče EU) izhaja, da se pridobljena pravica do odbitka DDV ne izgubi, če predvidena dejavnost ne pripelje do obdavčljivih transakcij ali če davčni zavezanec nabavljenega blaga ali storitev ni mogel uporabiti zaradi okoliščin, na katere sam ni mogel vplivati, če je njegov namen podprt z objektivnimi dokazi**. Kot že navedeno, je dobava stare nepremičnine načeloma oproščena plačila DDV in banka ima pravico do odbitka DDV le, če razpolaga z objektivnimi dokazi, da bo dobava te nepremičnine obdavčena z DDV. Če predvidena dejavnost pripelje do obdavčljivih transakcij, ki pa so oproščene, ne pa obdavčene, kot je bilo sprva predvideno, in ne gre za okoliščine, na katere banka ni mogla sama vplivati, mora popraviti odbitek DDV.

Če torej banka na podlagi objektivnih dokazov odbija DDV od stroškov vzdrževanja in investicij v obravnavano nepremičnino, in bo prodaja nepremičnine oproščena plačila DDV, mora načeloma v skladu z 68. členom ZDDV-1 opraviti popravek odbitka DDV od navedenih izdatkov. Pri tem še dodajamo, da mora banka odbitek DDV popraviti takoj, ko ve, da nepremičnino ne bo uporabila za namene obdavčene dejavnosti, tj. da bo njena prodaja oproščena plačila DDV.

Če banka DDV po prejetih računih ne odbije, nepremičnino pa proda z obračunanim DDV, lahko uveljavlja odbitek DDV na podlagi prejetih računov, ki se nanašajo na obravnavno nepremičnino.

2.

Banka pridobi nepremičnino z obračunanim DDV (predložena izjava po 45. členu ZDDV-1) in predvideva, da bo tudi prodaja te nepremičnine obdavčena. Od stroškov vzdrževanja in investicij v celoti odbija DDV. Sledi oproščena dobava nepremičnine.

Zanima vas, ali je treba opraviti popravek odbitka DDV samo za DDV, zaračunan ob nabavi nepremičnine, ali tudi za kasneje nastale stroške vzdrževanja in dodatne investicije v to nepremičnino.

Če je banka na podlagi objektivnih dokazov, da bo prodaja nepremičnine obdavčena z DDV, uveljavljala pravico do odbitka DDV, mora ob oproščeni prodaji nepremičnine opraviti popravek odbitka DDV, zaračunanega ob nabavi nepremičnine in popravek odbitka DDV od stroškov vzdrževanja in investicij. Ker gre za nepremičnino, ki se z vidika DDV ne šteje za osnovno sredstvo, se popravek odbitka opravi v skladu z 68. členom ZDDV-1.

Predpostavljamo, da banka kot kupec za uveljavljanje pravice do izbire za obdavčitev, tj. za predložitev izjave po 45. členu ZDDV-1, in za uveljavljanje pravice do odbitka DDV razpolaga z objektivnimi dokazi, da bo tudi prodaja nepremičnine obdavčena***.

Banka mora v navedenem primeru opraviti odbitek DDV (tako za nepremičnine kot za ostale izdatke), in sicer v skladu z 68. členom ZDDV-1. Iz vaših navedb namreč izhaja, da banka to nepremičnino ne uporablja za opravljanje dejavnosti in se v tem primeru nepremičnina z vidika DDV ne šteje za osnovno sredstvo.

3.

Banka pridobi novo nepremičnino (obračunan DDV) oziroma staro nepremičnino z obračunanim DDV (izjava po 45. členu ZDDV-1). Nepremičnina je dve leti prazna, potem pa jo banka začne oddajati v najem, po šestih letih od pridobitve ji uspe nepremičnino prodati, in sicer z oprostitvijo plačila DDV.

Zanima vas, ali je treba opraviti popravek odbitka DDV samo za DDV, zaračunan ob nabavi nepremičnine ali tudi za kasneje nastale stroške vzdrževanja in dodatne investicije v to nepremičnino.

Če je banka na podlagi objektivnih dokazov, da bo prodaja stare nepremičnine obdavčena z DDV, uveljavljala pravico do odbitka DDV, po dveh letih, ko je bila ta nepremičnina prazna, pa jo začne oddajati v obdavčen najem, ji popravka odbitka DDV ni treba opraviti. Ob oproščeni prodaji nepremičnine mora v skladu s 70. členom ZDDV-1 opraviti popravek odbitka DDV, zaračunanega ji ob nabavi te nepremičnine.

Če pa bo banka pričela po dveh letih, ko je bila nepremičnina prazna, to nepremičnino oddajati v oproščen najem, mora v celoti opraviti popravek odbitka DDV, zaračunanega ji ob nabavi te nepremičnine, in popravek odbitka DDV za ostale izdatke. V nadaljevanju, v trajanju obdobja popravka odbitka, ki začne teči z dnem začetka uporabe nepremičnine, tj. ko banka nepremičnino knjigovodsko prenese na naložbene nepremičnine oziroma ko jo prične oddajati v najem, se pravica do odbitka DDV, zaračunanega ob nabavi nepremičnine, presoja na način, določen v 110. in 111. členu pravilnika v povezavi z 69. členom ZDDV-1. Pravica do odbitka DDV od nadaljnjih stroškov vzdrževanja in vlaganj se presoja glede na to, ali se nepremičnina v času nastanka izdatkov oddaja v oproščen ali obdavčen najem. Ob oproščeni prodaji nepremičnine se glede morebitnega popravka odbitka upošteva določbe 70. člena ZDDV-1.

Predvidevamo, da gre v konkretnem primeru za nepremičnino, ki jo banka prvi dve leti ne uporablja za opravljanje dejavnosti, in jo vodi na zalogi kot sredstvo, namenjeno prodaji. Če prične banka to nepremičnino uporabljati za opravljanje dejavnosti, in sicer oddajati v najem, mora ob spremembi namena uporabe glede obveznosti popravka odbitka DDV začeti upoštevati tudi določbe 69. člena ZDDV-1 ter 110. in 111. člena pravilnika, ob prodaji nepremičnine pa določbe 70. člena ZDDV-1 in 111.a člena pravilnika. Glede obveznosti popravka odbitka DDV od stroškov vzdrževanja in dodatnih investicij v osnovna sredstva mora banka upoštevati določbo 68. člena ZDDV-1, pri vlaganjih v osnovna sredstva pa tudi določbi drugega in tretjega odstavka 112. člena pravilnika.

Iz prvega odstavka 69. člena ZDDV-1 izhaja, da se popravek odbitka DDV za nepremičnine, ki so bile pridobljene kot osnovna sredstva, razporedi na obdobje 20 let. Drugi odstavek 69. člena ZDDV-1 določa, da obdobje iz prvega odstavka tega člena začne teči z začetkom uporabe osnovnega sredstva. Pravilnik v prvem odstavku 111. člena določa, da se v skladu z drugim in tretjim odstavkom 69. člena ZDDV-1 šteje, da je obdobje popravka začelo teči na dan, ko je zavezanec v svojem knjigovodstvu ugotovil znesek pravice do odbitka vstopnega davka oziroma ugotovil, da te pravice nima. Navedene določbe sicer ne določajo začetka teka obdobja popravka za primere, ko nepremičnina ni pridobljena kot osnovno sredstvo, ampak le to postane šele ob spremembi namena uporabe, vendar pa ob smiselni uporabi teh določb začne v teh primerih obdobje popravka teči z začetkom uporabe nepremičnine, tj. ko banka nepremičnino knjigovodsko prenese na naložbene nepremičnine oziroma ko jo prične oddajati v najem. Šele takrat je namreč mogoče pravico do odbitka DDV presojati v rokih in na način, ki so določeni v 69. členu ZDDV-1.

Predpostavljamo, da v primeru nakupa stare nepremičnine banka kot kupec za uveljavljanje pravice do izbire za obdavčitev in za uveljavljanje pravice do odbitka DDV razpolaga z objektivnimi dokazi, da bo tudi prodaja nepremičnine obdavčena. V tem primeru ima tudi takoj pravico do odbitka DDV****. V primeru nakupa nove nepremičnine je treba v zvezi s pravico do odbitka DDV upoštevati tudi, ali je ta nepremičnina že uporabljena oziroma vseljena in če je, tudi čas od prve uporabe oziroma vselitve.

Če banka prične nepremičnino, ki jo je vodila na zalogi kot sredstvo, namenjeno prodaji, po dveh letih oddajati v obdavčen najem, ji popravka odbitka DDV, zaračunanega ji ob nabavi te nepremičnine, in popravka odbitka DDV od stroškov vzdrževanj in investicij ni treba opraviti. Ob oproščeni prodaji nepremičnine pa mora opraviti popravek odbitka DDV, zaračunanega ji ob nabavi te nepremičnine, v skladu s 70. členom ZDDV-1 in 111.a členom pravilnika. Navedeno velja ob predpostavki, da banka do prodaje nepremičnine ne prehaja iz obdavčenega v oproščen najem nepremičnine in obratno. Če bi na primer banka pričela nepremičnino po poteku določenega časa oddajati v oproščen najem, bi opravila popravek odbitka DDV na način, določen v 111. členu pravilnika.

Če pa banka prične obravnavano nepremičnino potem, ko je bila dve leti prazna, oddajati v oproščen najem, mora v celoti opraviti popravek odbitka DDV, zaračunanega ji ob nabavi te nepremičnine, ter popravek odbitka DDV od stroškov vzdrževanj in investicij, in sicer v skladu z 68. členom ZDDV-1. V nadaljevanju, v trajanju obdobja popravka odbitka, mora banka glede popravka odbitka DDV, zaračunanega ob nabavi nepremičnine, upoštevati določbe 69. in 70. člena ZDDV-1 ter 110., 111. in 111.a člena pravilnika. Pravica do odbitka DDV od nadaljnjih stroškov vzdrževanja in dodatnih vlaganj se presoja glede na to, ali se nepremičnina oddaja v oproščen ali obdavčen najem.

4.

Banka namerava na svojo »nepremičninsko dejavnost« prenesti tudi počitniške kapacitete, ki jih je pridobila izven sistema DDV. Te kapacitete vseskozi oddaja v obdavčen najem. Od stroškov vzdrževanja in investicij banka odbija DDV v celoti. Sledi oproščena dobava nepremičnine.

Zanima vas, ali je treba opraviti popravek odbitka DDV.

Popravek odbitka DDV od stroškov vzdrževanja in investicij v počitniško kapaciteto, ki so nastali v obdobju, ko so je le ta uporabljala za obdavčeno dejavnost, se ob oproščeni dobavi te nepremičnine ne opravi.

Banki v tem primeru od stroškov vzdrževanj in investicij ni treba opraviti popravka odbitka DDV, saj počitniške kapacitete uporablja za namene obdavčene dejavnosti.

 

* Upravno sodišče RS je v zadevi U 2913/2006 glede pravice do odbitka DDV že razsodilo, da zgolj objave oglasov o (mogočem) bodočem oddajanju v najem in dveh pogodb o posredovanju v najem in v prodajo nepremičnine ne more šteti kot edine kazalce investitorjevega bodočega namena uporabe nepremičnine). V zadevi U 324/2008 pa je Upravno sodišče RS razsodilo, da je davčni zavezanec dolžan že v trenutku pridobitve nepremičnin zagotoviti verodostojne listinske dokaze, s katerimi izkaže namen opravljanja z DDV obdavčene dejavnosti.

** Npr. sodbe Sodišča EU C-257/11, C-32/03, C-37/95, C-110/94).

*** Več glede objektivnih dokazov je pojasnjeno pri odgovoru na prvo vprašanje.

**** Več glede objektivnih dokazov je pojasnjeno pri odgovoru na prvo vprašanje.

Ključne besede:
DDV
nepremičnine
pojasnilo DURS
pojasnila DURS
ZDDV-1
Zakon o davku na dodano vrednost
popravek odbitka DDV
odbitek DDV

Zadnji članki iz rubrike:

29.10.2019 17:58:49:
Uporaba nižje stopnje DDV pri storitvah čiščenja in vzdrževanja cest in javnih površin​

22.10.2019 11:08:26:
Kako prepoznati "missing trader" podjetje?

21.10.2019 7:26:52:
Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o davku na dodano vrednost (ZDDV-1K)

22.10.2019 11:25:16:
Objavljen je Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o davku na dodano vrednost ZDDV-1 (ZDDV-1K)

3.10.2019 12:42:55:
Obračunavanje DDV pri opravljanju gostinske dejavnosti

Najnovejši članki:

21.11.2019 9:09:22:
Koeficienti rasti cen v Republiki Sloveniji, september 2019

21.11.2019 9:05:44:
Poročilo o gibanju plač za avgust 2019

21.11.2019 8:51:10:
Sklep o makrobonitetnih omejitvah kreditiranja prebivalstva

20.11.2019 16:02:38:
Obmejni delavci ter obrazec S1 (E 121)

20.11.2019 15:23:26:
Obdavčitev z davkom na dediščine in darila

Izobraževanja
Centralni tečaj: 1€ = 239,640 SIT